位置：石景山八宝山街道，莲石东路南侧。名义上是“西四环外”，实际上是石景山与海淀的缝合带。物理距离无限接近海淀，但行政归属和价格逻辑属于石景山。 交通痛点：典型的“四环半”尴尬。距离地铁1号线八宝山站/玉泉路站均约1.5公里，属于“非临铁盘”。步行太远，骑车刚好，自驾依赖莲石东路。 硬伤预警：北侧紧邻莲石东路和京九铁路线。未来北侧楼栋的噪音是硬伤，看规划图时务必关注噪音防护绿带和楼栋退线。 算账逻辑：按最小户型100㎡估算，总价约820万起。这个价格在石景山是改善门槛，但在地段上（近海淀）又显得有性价比。竞品不是石景山老破小，而是海淀外溢的次新房。 教育自足：地块自带12班幼儿园（A334地块），且周边规划有基础教育用地。对于二胎或三代同堂家庭，解决了石景山部分区域教育资源紧张的问题。 这块地总价约22亿（预申请价），楼面价约3.3万/㎡，属于中等体量、中等门槛的优质地块。参与方大概率是在京有成熟操盘经验的央企/国企。 预判：大概率由中海或首开系摘得，或者两者联合开发。如果是中海，产品溢价会更高；如果是首开，可能更注重实用性和去化速度。 形态：大概率是18-20层的板塔结合或纯板楼。相比市面上常见的2.8容积率项目，2.15的容积率意味着楼间距和日照会更好，属于改善型刚需的配置。 关注节点：预申请受理至2026年5月20日。未来3-6个月是土拍关键期，关注最终是谁拿地。中海拿地=品质溢价高；首开拿地=性价比可能更高。 对比逻辑：如果最终售价在8.2万左右，你需要对比的是海淀五环内的老破大和石景山古城的次新房。此地段优势是“近海淀”，劣势是“非地铁上盖”。
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📸 朱德贵记者 石大刚 摄
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📸 刘治富记者 张华 摄
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